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www.ylg111.com:我市召开《宿迁市住宅物业管理条例》贯彻实施新闻发布会

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    2018-06-25
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6月25日上午,我市召开《宿迁市住宅物业管理条例》贯彻实施新闻发布会。参加发布会的媒体有:新华日报、现代快报、中国江苏网、江苏工人报、宿迁日报、市电视台、市电台、西楚网、宿迁网、速新闻等新闻媒体记者朋友。参加新闻发布会的各位嘉宾有:市人大常委会法制工作委员会主任佘素华,市住建局副局长吴克文,市公安局常务副局长孙维,市城管局副局长冯德斌,市质监局副局长李志文,市物价局副调研员王展。发布会由市委宣传部部务委员熊磊主持。

发布会两项议程:一是新闻发布,二是回答记者提问。市人大常委会法制工作委员会主任佘素华发布《条例》的制定背景、制定过程、框架和主要制度设计。各相关部门就媒体关心的问题进行了解答。

《宿迁市住宅物业管理条例》相关情况介绍

住宅物业管理与广大人民群众生产生活息息相关,对改善城市面貌、优化居住环境、维护社会稳定有着重要意义。为了规范住宅物业服务与管理行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进物业服务业健康发展,市人大常委会制定了《宿迁市住宅物业管理条例》。

一、关于条例的制定背景和制定过程

2016年5月根据市人大常委会2017年立法计划安排,常委会启动了《宿迁市住宅物业管理条例》的制定工作,2017年4月条例草案经市人大常委会会议初次审议后,市人大常委会法工委会同市住建局、市政府法制办等部门对草案进行了修改,2017年10月27日,市五届人大常委会召开第五次会议以高票通过了条例。同年12月2日,省人大常委会会议批准了《宿迁市住宅物业管理条例》。省人大常委会在批准条例时认为,条例对国务院和省物业管理条例作了许多有益的补充和细化,内容较为全面,具有较强的针对性和可操作性。条例的制定过程,是充分发扬民主的过程,也是科学决策的过程,体现依法立法、民主立法、科学立法的精神,是全市人民智慧和经验的总结,也是一次有益的法治实践。

二、关于条例的框架和主要制度设计

条例有七章共八十九条,采取“总分”结构。第一章为总则部分,规定了立法目的和依据、适用范围、政府及部门职责、信用惩戒等内容。第二章到第七章为分则部分,分别规定了业主自我管理组织、新建物业的前期管理、物业服务、物业的使用和维护、法律责任和附则。

主要制度设计有八个方面。

1.建立了物业服务信用管理制度。条例规定:物业服务企业在物业管理中有严重失信行为的,由物业管理行政主管部门将该企业及其法定代表人的失信信息录入信用管理档案。业主在物业管理中有严重失信行为的,由街道办事处(乡镇人民政府)将失信信息报送相关部门,录入信用管理档案。

2.完善了业主自我管理组织制度。针对业主大会难以组织召开的问题,条例规定:对于业主户数超过三百户的住宅小区,可以成立业主代表大会,履行业主大会的职责;条例还规定,业主大会、业主委员会无法正常履职的小区可成立物业管理委员会,代行业主大会、业主委员会的职责。

3.建立了物业质量源头控制制度。条例规定:建设单位、物业服务企业应当共同对物业进行查验,相关部门应邀派员参加并监督查验,查验结果施行双重备案制。条例还明确了物业服务用房的配置位置、面积及标准,规划行政主管部门和物业管理行政主管部门应当分别核实配置情况。

4.明确了业主及物业服务企业的法定的和约定的权利义务。条例规定:物业服务合同应当包括“保安、保洁、保绿”、物业基础管理及维护等基本条款,物业服务合同可以约定物业纠纷的调处与解决方式、合同的履约保证方式、合同的解除条件、物业装饰装修的管理方式等内容。

5.建立了基本目录库和应急备选库制度。条例规定:经工商登记的物业服务企业及其分支机构纳入基本目录库。条例还规定了物业服务企业应急备选库制度,物业管理区域没有物业服务企业提供服务的,街道办事处(乡镇人民政府)可以从挑选库内企业为没有物业服务的住宅小区提供临时应急物业服务。

6.规范了物业服务收费及公共收益的使用行为。条例明确了空置物业的物业服务费用交纳比例,公共能耗费用的分摊原则。条例还规定,公共收益归全体业主所有,其使用由业主大会的决定。

7.建立了相关资金的第三方监管制度。条例规定:本市对公共收益和预收半年以上的物业公共服务费用实行第三方监管制度,物业服务企业应当将公共收益和预收的物业公共服务费用存入开立的银行专用账户。条例同时明确监管不得侵害物业服务企业的合法利益,不得影响物业服务企业对资金的正常使用。

8.建立了物业保修金和专项维修资金应急使用制度。条例规定:建设单位应当交纳物业保修金,在交存期内建设单位不履行或者无法履行保修责任的,维修费用在保修金中列支,条例还明确了在发生需要紧急维修的六种情形时,可以应急申请使用住宅专项维修资金。同时,规定了申请条件、审核程序和监管措施。

答记者问

1.《条例》如何破解实践中面临的业主大会“开会难”“决议难”的问题,确保业主大会制度在我市的物业管理领域中有效运作?(市住房与城乡建设局)

答:为解决业主大会长期缺位,业主大会开会难、议事难的问题,《条例》第十六条明确“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用电子信息平台等形式召开,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积百分之五十以上且占总人数百分之五十以上的业主参加。讨论的事项需要表决的,按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。”同时也明确市、县物业管理行政主管部门应当建立电子信息平台,为业主大会的召开和讨论、表决有关事项提供服务。通过信息化手段,引入电子投票制度,业主通过电子决策平台,对小区共有事项进行投票,按照少数服从多数的原则,形成业主大会决议。一方面可以让业主有便捷的渠道参与小区事务的决策,解决业主大会开会难问题,推动业主自治;另一方面可以避免少数人违法决策侵害大部分业主合法权益行为的发生。

2.物业服务用房是住宅区物业服务与管理的重要硬件基础,请问《条例》采取哪些措施,保障物业服务用房的规范建设与合理使用?(市住房与城乡建设局)

答:首先,《条例》采取“建筑面积标准+功能使用标准+负面清单”的方式确定了物业服务用房的综合建设标准,即物业服务用房应当为地面以上、二层以下,相对集中、独立门户,由建设单位装修并具备水、电等基本办公使用功能的房屋;其次,《条例》明确了物业服务用房所有权属于全体业主,且不计入分摊公用建筑面积,这意味着无论是开发企业还是物业服务企业都要合法合理地使用该设施,并受全体业主的监督。最后,《条例》明确规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核,同时明确物业管理行政主管部门在商品房交付使用前,应当对物业服务用房配置情况进行核实。《条例》还明确分期开发的新建物业尚未建设物业服务用房的,应当在本期商品房交付使用前提供不低于规划用于物业服务用房面积的房屋作为物业服务临时用房。在后期建设的物业服务用房交付前,临时用房不得销售。从而保障了物业服务用房的规范建设与合理使用。

3.房屋质量关乎物业服务的质量,请问《条例》采取哪些措施,为物业的使用、维护提供保障?(市住房与城乡建设局)

答:《条例》从三个方面为物业的使用和维护提供制度保障,一是建立物业承接查验多方参与制度。明确了建设单位、物业服务企业应当共同对物业进行查验,物业管理行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当派员参加并监督查验。建设单位还应当将承接查验结果报送物业管理行政主管部门,物业承接查验档案资料应该妥善保管;二是建立物业保修金制度。明确建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时,应当按照建筑安装总费用百分之一的标准交存物业保修金,作为物业保修期内物业维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成,在交存期内建设单位不履行或者无法履行保修责任的,维修费用在保修金中列支;三是建立住宅专项维修资金一次性交存制度。由于部分业主不办理不动产登记证书或者办理较迟,也有的小区还不具备办证条件,造成部分业主和小区维修资金缴存不到位,影响维修资金使用造成房屋使用安全问题。为解决该问题,《条例》明确建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时,应当按照建筑安装总费用百分之五的标准将住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户,并在物业交付使用时向业主收取。对分期开发的物业,住宅专项维修资金分期交存。同时也建立住宅专项维修资金绿色通道制度,规定发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即进行维修和更新、改造的,业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、居(村)民委员会可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案,向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请。

问:城市住宅小区内占绿毁绿、私搭乱建现象的治理是小区管理的重点、难点,《条例》正式颁布实施后,城管部门拟采取哪些措施?(市城管局)

答:住宅小区内占绿毁绿、私搭乱建现象一直以来是城市管理的“顽疾”,也是城市治理的焦点难题。近年来,市城管局严格按照市委市政府关于加强小区管理的有关要求,坚持依法行政、严格执法、突出重点的原则,对市区住宅小区内占绿毁绿、私搭乱建进行集中清理整治,进一步规范了住宅小区秩序。下一步,结合《条例》的颁布实施,市城管局将针对上述问题,采取以下几项措施:

一是强化城管进小区活动。城管部门将联合住建等部门进一步推进城管进小区活动,组织执法人员加强定期巡查,对于小区存在的城市管理相关问题,尽力做到“早发现、早介入、早解决”。同时,在住宅小区显著位置设置城管联络员公示栏,公开辖区城管队员姓名、联系电话、工作职能。小区物业公司和业主对占绿毁绿、乱搭乱建等违法行为,能够及时联系和反映,城管执法人员也能够做到及时发现、及时制止和查处。

二是强化普法宣传力度。小区管理包括方方面面,涉及千家万户,需要全社会的广泛参与和支持,下一步,我们将围绕《城乡规划法》、《宿迁市城市绿地保护条例》、《宿迁市住宅物业管理条例》方面法律法规加大宣传力度,不断调动市民参与城市管理的积极性,同时通过 “12345”市民热线、城管网、咨询投诉电话等形式,受理市民投诉举报。

三是加大执法管理力度。对住宅小区内占绿毁绿、私搭乱建等违法行为,城管部门将严格按照《城乡规划法》、《宿迁市城市绿地保护条例》、《宿迁市住宅物业管理条例》等法律、法规规定,切实加大执法监管力度,强化法律震慑和信用惩戒,切实提高执法效果。针对乱搭乱建等突出问题,按照“新违建零增长、老违建逐步拆”的要求,开展专项整治,巩固管理成效。

物业收费是业主和物业服务企业都十分关注的问题,《条例》也对物业服务收费作了专门规定,相关部门将出台哪些具体措施落实《条例》有关物业服务收费的规定?(市物价局)

答:物业收费是业主和物业服务企业都十分关注的问题,《条例》对物业收费作了专门规定,今年省物价局也正会同省住建局修订《江苏省物业服务收费管理办法》。为贯彻落实《条例》,去年年底,我局就制定了贯彻落实工作方案,上报市政府,今年1月,我局会同市住建局开始启动方案。具体如下:

一是修订《宿迁市市区物业收费管理实施细则》,着力解决物业收费热难点问题。根据《条例》对物业收费的有关规定、2018年《江苏省物业服务收费管理办法》修订情况,围绕业主和社会关注的空置房收费、公摊费用、收费公示、收支公开等物业收费热点难点问题,按照法定程序修订《宿迁市市区物业收费管理实施细则》。前期我局开展了市区小区物业收费管理情况全面调查、问题收集整理、修订意见稿拟定和物业企业意见征求。后期,我局拟根据《江苏省物业服务收费管理办法》修订情况,对征求意见稿进行修改完善,通过召开座谈会、网上公开征求意见等方式征求各方意见,并将公众意见采纳情况在我局部门网站上予以公布,结合《江苏省物业服务收费管理办法》修订实施时间,会同市住建局,制定出台我市《宿迁市市区物业收费管理实施细则》。

二是评估调整住宅小区物业收费政府指导价,探索实行物业收费“一费制”。2018年,市政府将评估调整住宅小区物业收费政府指导价列为政府重大行政决策事项。我局会同市住建局,按照政府重大行政决策程序规定,于今年1-2月完成市区365个住宅小区物业收费基本情况调查,3月由我局集体审议后确定81家物业服务抽样成本调查小区名单,4月召开了各区物价、住建和81家小区物业服务企业成本调查工作布置会,5月完成第三方物业服务成本调查机构聘请,6月正式开展市区小区物业服务成本调查,调查范围包括物业公共服务成本、小区电梯、公共水电等公摊费用成本、停车服务成本、建筑垃圾清运代办服务成本等7大项费用成本。目前,小区物业服务成本调查正在紧锣密鼓地进行中。后期,我局拟会同市住建局,在成本调查和省内各市收费水平调查基础上,探索对物业公共服务费、电梯费用、公共水电费用等日常物业收费实行收费一费制,按法定程序形成调价审议方案,上报市政府决定。

问: 住宅小区电梯的管理和维护,关系着广大业主的生命财产安全,《条例》对住宅小区电梯的管理和维护也提出了相关的要求,相关部门将采取哪些措施强化监管措施,保障住宅小区电梯安全运行?(市质监局)

答:一、强化长效制度建设。将按照新的特种设备法律法规要求,结合《宿迁市住宅物业管理条例》提出的新规定,以问题和民生为导向,突出住宅电梯这个重点和难点,推动《宿迁市电梯安全管理办法(试行)》的修订工作,出台和细化加强住宅电梯安全监管的措施,争取年底前完成,为全市住宅电梯安全监管提供制度保障。

二、加强电梯全过程监管。一是严把入口关。对非法制造电梯和安装不合格的电梯,坚决杜绝投入使用。二是严控使用关。以落实使用单位主体责任为主线,按照《江苏省特种设备安全条例》要求,和属地政府、管委会共同督促落实解决有人管这个关键;持续强化督促使用单位依法落实电梯安全监管机构和人员、制定并落实电梯安全各项管理制度这个内容;畅通和行业监管部门共商电梯更新、改造、修理费用筹措这个渠道。三是严管维保关。将以提高电梯维保质量为根本,建立电梯维保质量评价制度,电梯维保信用体系和失信惩戒机制,定期组织开展电梯维保质量大检查,并向社会公布监督检查结果。

三、持续营造电梯安全氛围。继续加大对电梯使用单位开展法律法规和相关安全技术规范培训培训力度,使之知道管什么、怎么管。继续开展电梯安全知识进社区、进家庭、进校园等系列活动;适时举办电梯安全有奖问答、电梯安全知识电梯大赛;利用报纸、电视、手机微信等媒体开展形式多样的电梯安全知识宣传活动,让老百姓了解电梯,安全乘梯、文明乘梯。

四、深化应急保障能力建设。继续发挥《宿迁市电梯安全监管信息化平台》在应急保障中的精准定位、过程监督和统筹指导作用,进一步完善相关功能,不断提升全市电梯应急处置能力。继续加大电梯责任保险鼓励和推广力度,积极发挥电梯安全责任保险在事故防范与事后补偿中积极作用,建立健全电梯安全约束机制和事故赔偿社会救助机制。

问:小区养犬问题是社会管理的热点问题,是住宅物业管理活动中不可回避的焦点问题,《条例》也明确规定:物业管理区域内禁止违规饲养动物。相关部门拟采取哪些措施解决小区内违规养犬问题?(市公安局)

答:自《宿迁市市区养犬管理办法》施行以来,公安机关作为市区养犬管理的主管部门,主要负责依法查处饲养犬只干扰他人正常生活、伤害他人等行为,并通过设立犬只留检所来收容无主犬、流浪犬。《办法》也同时规定,成建制小区物业管理单位要做好小区内犬只饲养情况动态摸排登记,移送、收容、捕灭小区内疫犬和无主犬等工作。

客观讲,通过4年多的努力,市区养犬管理工作得到了绝大部分市民的理解和支持,市民文明养犬的素养明显提高,为我市成功摘得文明城市的桂冠作出了很大贡献。但也存在不少问题,如,在小区内饲养大型犬、烈性犬,遛犬不牵绳,犬只粪便不及时清理等现象依然存在,个别小区屡禁不止,针对这些问题,我们将采取以下措施:一是会同住建部门,进一步督促住宅物业管理单位积极履行小区内养犬管理责任,持续开展文明养犬知识宣传;二是及时依法查处小区内的涉犬案件,配合属地、物业妥善处理涉犬投诉;三是配合住建、城管等部门,督促物业做好小区内犬只粪便的清理,保持环境整洁;四是对违规养犬问题多发的小区,会同住建、城管、物业、属地等部门进行重点整治;五是根据市局文明城市长效建设四项提升行动工作部署,精心策划开展百场“文明遛犬”宣传进社区、进小区活动,最大程度提升市民知晓率、遵守率,确保小区内养犬户100%宣传到位。六是积极开展市区养犬管理工作立法调研,加快推动立法进程,尽快解决对饲养大型犬、烈性犬,遛犬不牵绳等行为处罚无法可依的难题。

问:如有个别物业公司与有关经营者暗中联合,垄断装饰装潢物料的供应、搬运业务,强装强卖,阻扰业主正常的装饰装潢行为,相关部门应采取哪些措施予以解决?(市公安局)

答:据了解,我市公安机关近年来暂未接到物业公司与有关经营者暗中联合,垄断装饰装潢物料的供应、搬运业务,强装强卖,阻扰业主正常装饰装潢的警情或案件线索。虽然市民在装潢中与小区物业发生过纠纷警情,但公安机关均已妥善处置,并非此类情况。

针对你所提出的问题,下一步,公安机关将认真贯彻落实《宿迁市住宅物业管理条例》,对发现小区物业或其它单位、人员为控制或垄断装饰装潢物料的供应、搬运业务,威胁、恐吓、殴打外来商贩、业主或其他强买强卖、强迫交易的行为,坚决依法打击处理。属于矛盾纠纷范畴,不构成违法犯罪的,予以调解处理;构成治安案件的,将根据《中华人民共和国治安管理处罚法》予以治安处罚;构成刑事案件的,特别是多次发生强买强卖、寻衅滋事,阻扰业主正常装潢施工或违法犯罪情节恶劣、后果严重、群众反映强烈,涉嫌黑恶势力犯罪的,公安机关将依据《中华人民共和国刑法》从重从快坚决打击。

在此也提醒广大市民朋友,如遇有此种情况,请及时拨打110报警电话,由公安机关介入处置。

 
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